2022年第一季度已然过去，受疫情多点散发的影响，3月份全国土地市场成交规模虽然环比月微涨13%，但依旧维持在历史低位，同比降幅超七成。受此影响，总成交金额同比也大幅下降。

2022年3月，迎来重点城市集中供地小高峰，截止4月2日，已有8个城市完成了首轮集中供地，分别为北京、福州、厦门、青岛、合肥、重庆、武汉、成都。

从土拍结果来看，重点城市首轮竞拍热度回升有限，厦门、合肥等地热度攀升，成都部分地块遭到“哄抢”，大部分城市保持相对平稳。

整体来看，由于企业流动性压力仍存，虽然大部分城市的出让门槛较去年都有所降低，但房企拿地仍持谨慎态度。

01土拍热度分化，首轮竞拍热度回升有限

从2022年2月16日北京打响2022年集中供地“第一枪”开始，至4月2日成都中供地落下帷幕，已有8个城市完成了首轮集中供地，整体来看，首轮竞拍热度回升有限，各城市、地块间分化明显。

作为2022年集中供地的第一枪，北京本轮土拍大体上延续了2021年的风格，本次18宗地块中，有1宗地块最高限价溢价率仅3%，4宗最高溢价率5%，2宗最高溢价率10%，最终平均溢价率达到4.5%，与2021年第三轮相比提升了3个百分点，同时流拍率也从17%回落至6%。

厦门在首轮供地的“满满诚意”下，2022年首轮集中土拍热度明显上涨，整体溢价率高达7%，较去年第三轮明显提升。9宗均成功出让，其中6宗溢价成交、并且2宗地块到达最高限价+摇号成交，整体溢价率升至7%。

合肥首拍热度大涨，吸引了40余家房企参拍，合计成交24宗含宅用地（其中2宗为纯租赁用房）15宗地块进入竞品质环节，成交整体溢价率达到11.2%。

重庆出让的13宗地全部顺利成交，其中3幅触及地价上限进入摇号，平均溢价率达5.4%，竞拍热度较去年二三批次明显上升。 

表：8个集中拍地城市首轮成交情况

数据来源：CRIC整理

最新结束的成都首轮土拍则出现了“冰火两重天”的局面，整体溢价率为5%，大部分地块底价成交，少数热点地块进入摇号抽签环节，区域之间冷热不均的情况较为明显。

除此之外，福州首轮土拍凉意依旧，18宗涉宅地仅成交12宗（3宗现场撤牌、3宗流拍），其中8宗底价成交、2宗地块到达最高限价+摇号成交。整体溢价率来看，仅有4.2%，与去年第三轮一样保持低温态势。不仅如此，晋安多宗超优质宅地现场撤牌，市场凉意尽显。

青岛则仅供应了16幅地块，出让规模不足100万平方米，明显不及去年任意批次。最终顺利成交15宗，成交建面达76.6万平方米，在3幅地溢价成交的影响下，平均溢价率达2%。

武汉本轮集中土拍挂出的7宗涉宅地有6宗成功出让，其中仅有1宗溢价成交、并且触及最高限价+摇号成交，整体溢价率仅有1%。

02多城门槛下调，品牌房企开始回归

受制于当前企业资金压力仍旧较大，各大城市的关注度仍将集中在盈利空间更为充裕、去化风险较低的优质地块。从拿地企业来看，即使在土拍门槛降低、土地成本控制得当，以及部分政策利好消息的双重影响下，国企、央企仍是顶梁柱，但部分品牌房企也开始出现回归。

从北京来看，本次挂牌的18宗含宅用地中，有9宗地块采用了竞现房销售面积竞拍方式，占比达到50%。为使开发商即使现房条件下也能盈利，地价控制更为明显，本次18宗地块中，有1宗地块最高限价溢价率仅3%，4宗最高溢价率5%，2宗最高溢价率10%。因此吸引了较多开发商的积极参拍，参拍房企达到20余家，华润、中海、绿城均参拍了5宗地块以上。

最终，绿城共计拿下3宗地块，总成交金额98.4亿元，成为本次土拍中的最大赢家。中海、华润也各落2子，保利和金地也通过联合体的形式拿下2宗地块，10强房企中有5家本次在北京拿地。此外规模房企旭辉、建发也有所斩获。

图：北京2022年首次集中供房企拿地情况（单位：亿元）

数据来源：CRIC整理

北京10强房企中的国企央企已开始积极拿地，品牌房企也开始出现回归，然而占比仍少，其他相对较热城市也出现了类似的现象。

如厦门由于本轮土拍岛内优质地块较多，外来品牌房企的参与度明显提升，保利、招商、中海、金地、华润、中交、华侨城等多家品牌房企均有参拍，并且金地和中海在思明区和集美区还分别摇得一子。

合肥则本土房企表现强势：在15宗竞品质地块中，本土民企拿下9宗，安徽邦泰、安徽天阜、安徽置地、伟星、尚泽等均有所斩获，此外安徽高速也竞得2宗滨湖科学城地块，本土企业投资积极性复苏，且整体表现非常强势，拿下六成竞品质地块。其他房企则以10强规模房企、品牌房企为主，保利、龙湖等有所斩获，值得一提的是，越秀通过竞品质竞得瑶海区01号地块，首次进驻合肥。

图：合肥首次土拍竞品质地块拿地房企分类情况（按幅数）

数据来源：CRIC整理

重庆首拍中规模房企及本地民企的活跃度明显提升。除了中海、建发等央企、国企外，龙湖、海成、昕晖、保亿等民企也均有报名拿地。最终，发源于重庆的品牌房企龙湖表现亮眼，独立或联合拿下了3幅地，总拿地金额达15.7亿元；外来房企中海、建发、大悦城、中建信和等也各斩获一宗。

03优质地块频出，拿地窗口期已到来

具体到地块来看，本次土拍优质用地供应比例也明显提升，主城或近郊热点板块成为多数城市首轮集中供地的主力区域，政府在供地端让步明显。

如厦门集中土拍挂牌的10宗涉宅地中，有5宗地块处于岛内（思明3宗、湖里2宗），土地质量之优在厦门土拍历史实属罕见。

不仅如此，思明湖滨一里地块在下调起拍价的同时，更是将限售期从原来的十年改为八年，加上其本身处于老城核心，具有不可复制的交通、景观、商业等优势，房企拿地的积极性将会明显提升。

合肥作为2022年目前已经进行集中供地的城市中平均溢价率最高的一个，15宗地块触及最高溢价率，占总成交地块比例的63%。热门地块主要分布于滨湖区、蜀山区和经开区，地块所在区域的市场基本面较好，且地块平均总价不超过10亿元，体量控制得当，对于房企来说压力较小。

不仅如此，15宗触及最高限价、进入竞品质阶段的地块也依然保有较高的盈利空间，平均地价房价比为0.48，房价与地价差达到10518元/平方米。

图：合肥2022年首次集中供地成交溢价率情况分布（按幅数）

数据来源：CRIC整理

与多数城市一样，重庆此次也明显优化了供地结构，13幅地基本均位于轨交站点周边，周边配套设施较为完善，热点板块如中央公园、渝北空港西区等片区均有供地，整体供地质量较佳。供应价格也较去年周边出让宅地的价格明显降低，整体“性价比”较高。

在多个城市下调土拍门槛、优质地块频出的背景下，部分品牌房企开始回归，但受制于疫情反复、供地减少、房企流动性仍吃紧等多重因素影响，整体市场热度仍未恢复。

值得注意的是，目前已经完成的首轮集中土拍中，不少地块的盈利情况较好，如厦门不少项目房地差都在1.5万元/平方米以上，北京土拍整体盈利空间更是有2万元/平方米以上的价差。对于资金流动性较好房企来说，首批集中供地或许是较佳窗口期。

在卖股权失败后，潘石屹又选择了卖资产。

3月10日，SOHO中国举办了2022年首场租赁表彰会暨优质房源推介会。在活动上，SOHO中国董事长潘石屹宣布，以7折价格销售3.2万平米京沪两地的优质物业。

对于打折出售大量房源的原因，潘石屹表示，公司遇到困难，近期需要还债，偿债金额与房源销售金额差不多。

雷达财经注意到，SOHO中国曾是地产王者，2003年时纳税规模位居行业第二。2007年10月，SOHO中国登陆港交所时，以19亿美元创下亚洲最大商业地产IPO。

风光一时的SOHO中国，何以至此？

押注自持，SOHO中国近年利润持续走低

SOHO中国，曾是地产行业的佼佼者。

1987年，潘石屹从石油部管道局辞职下海，跑深圳，上海南，在1990年的时候，跟冯仑、王功权、刘军、王启富、易小迪几个朋友成立了"万通"的前身——海南农业高科技联合开发总公司。随后，几人靠着低进高出来炒房，开始赚到第一笔钱。之后在1993年，几人成立北京万通实业，推出的"新世界广场"项目大获成功，"万通六君子"崭露头角。

1995年，六君子分手，各分"行李"。潘石屹拿走了北京一块地。同年，潘石屹与妻子张欣成立红石实业有限公司，用该地块开发了现代城，并采用“散卖模式”，销售迅速增长。

2003年，房地产被正式确立为国民经济支柱。此时SOHO中国已经以1.78亿元的纳税规模位居行业第二，而融创、融信、海亮、荣盛发展、上实发展、鑫江置业等另一波房地产强势企业，此时才刚刚成立。

2007年10月，SOHO中国登陆港交所时，以19亿美元创下亚洲最大商业地产IPO。

2012年，SOHO中国从"开发-销售"变为"开发-自持"，潘石屹甚至高调喊出"自持物业比持有人民币更好。"

彼时，潘石屹还向媒体表示，SOHO中国转型，包括了多项因素，其中写字楼和商业物业租金的快速上涨是重要原因之一。潘石屹预计，3年后，公司的盈利将主要来源于租金收入，五年后，年租金收入将超过40亿元，而销售收入则逐渐成为辅助收入。

2015年，SOHO中国推出共享办公品牌SOHO 3Q。当时，潘石屹认为，商铺的利用率远比不上写字楼，将本来计划建成SOHO商场的部分，也改为了写字楼。

然而，"开发-自持"这条路并不好走，潘石屹预料的“五年后租金年收入将超过40亿元”并未到来。2019年，公司租金收入为18.33亿元，不足预测的一半。

2019年11月28日，潘石屹对外表示，从全中国来看办公楼租金回报率不高，美国办公楼租金回报率接近4%，纽约都是5%、6%，中国租金回报率低的我都不好意思说。“我们策略是先用比较低的租金把大家吸引过来，以后再慢慢涨。”

这最终拖累了SOHO中国的业绩。2017年，公司实现净利润47.33亿元，这是SOHO中国利润的顶点。2018年降至19.25亿元，2019年进一步降至13.31亿元，2020年净利润只剩下5.36亿元。

多次“卖身”未果，被罚近八亿拖累现金流

面对业绩困局，潘石屹萌生退意。

2019年10月，市场上就有消息称，SOHO中国拟出售位于京沪两地、总价值在人民币500亿-600亿、被视为公司“八大金刚”的核心项目——北京的光华路SOHO、望京SOHO、前门大街项目、丽泽SOHO，以及位于上海的SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场、外滩SOHO。彼时有消息称，接盘方或为黑石集团联合新加坡国有控股的GIC公司成立的买方团。

一时间，潘石屹跑路传言四起。随后，潘石屹放话：“我现在拿的是中国护照，第二个房地产建在这里，我是带不动的，所以我跑了都是谣言。”

2020年3月传言再起。消息称黑石正在和SOHO中国针对私有化的相关事宜进行谈判，收购的价格是6港元/股，较彼时SOHO中国的股价高出一倍，交易的整体价值约40亿美元。

随后，SOHO中国发布公告表示，正在与海外投资者进行洽谈以探讨进行战略合作的可能性。不过，此次潘石屹却选择了关闭评论区，选择沉默。这次“洽谈”最后以失败而告终。

经历了长达近一年的沉寂，2021年6月16日，SOHO中国与黑石集团的交易宣告重启，但收购价格仅相当于2020年公司净资产的58.9%，较一年前打了“骨折”。据悉，如果交易达成，潘石屹夫妇在SOHO中国的持股比例将下降至约9%，两人也将一次性套现118.16亿元。

2021年9月10日，SOHO中国在港交所发布公告称，就此前高盛代表黑石集团收购本公司全部已发行股份的要约，鉴于目前满足先决条件的进展不足，各方在咨询执行人员后决定并一致同意不作出要约。

“黑石和SOHO中国放弃本次收购，很大可能是因为反垄断调查所致。” 北京威诺律师事务所合伙人，清华大学研究生导师杨兆全指出，“从此前的迹象可以看出，双方可能对能否通过反垄断调查，持悲观态度，并可能基于这个判断，终止了此前的收购意向。”

卖身失败后，SOHO中国“遭遇连阴雨”。

2021年12月7日，上海市市场监督管理局网站称，北京搜厚物业管理有限公司（下称“搜厚物业”）在上海的多家分公司因存在电力价格违法行为，被上海多地市场监管部门合计罚款约8664万元。

其中，搜厚物业的疑似实际控制人为SOHO中国。搜厚物业在上海的7家分公司均涉嫌在已收取包含公共设施能源费的物业管理费基础之上，再向终端用户加价收取电费。多收取的电费价格在158万元至725万元不等。

同年12月17日，北京市税务局官网通报了北京建华置地有限公司（下称“建华置地”）偷逃税案件。

经查，建华置地在SOHO尚都项目（二、三期）土地增值税清算和企业所得税汇算清缴中，违规多扣成本，进行虚假申报，少缴土地增值税和企业所得税1.98亿元。根据相关法律法规规定，税务部门依法追缴税款、加收滞纳金并处2.5倍罚款共计7.09亿元。

据此计算，公司合计被罚7.96亿元。

而截至2021年年中，公司现金及现金等价物余额为14.92亿元。据此计算，交罚款后公司现金及现金等价物将降至6.96亿元。

而截至2021年年中，公司流动负债达59.14亿元，现金并不能够覆盖流动负债。

此外，公司2021年年中，流动比率为0.88，速度比率为0.58，均显示公司存在偿债压力。

有行业人士认为，在当前情况下，SOHO中国选择卖资产偿债，是一个符合逻辑的选择。

对于此次七折出售，SOHO中国方面表示，此次出售房源是为了优化资产结构、来缓解资金压力，收入将全部用于降负债、不分红。

朱荣斌食言了。4年多前，作为明星职业经理人加盟阳光城时，他曾说，这里会是他的最后一站。

泰康系亏本逃离；执行董事长、总裁朱荣斌辞职，阳光城这个岁末年初不太平。

继任者和老板林腾蛟如何彻底解决公司流动性问题，无疑是一场血战。

“明星”辞职

地产圈流传已久的一个消息，终于在新年变成了现实。

在阳光城（000671.SZ）的关键当口，执行董事长、总裁朱荣斌辞职了，他在这个位置上坐了四年有余，为公司的快速崛起立下了功勋。

他离开得异常决绝。在向公司递交辞呈的同一天，通过大宗交易，以3.07元/股的均价，顶格减持了391.81万股，相对自己当初的持股成本，几乎折本过半。

尽管外界对朱荣斌的辞职感觉诧异，但在阳光城内部，于1个月前就已成为既成事实，只差一纸公告。

他的辞职，此前并非没有端倪。

在去年5月的投资者会上，甚至有人直接抛出了这个问题。朱的回答是，“我又跟老板签了一个5年之约，走不了是事实……”他又曾说过：“朱荣斌在就是好事？也不一定。”

2021年10月，出身于万科，扼守阳光城福建大本营的徐国宏升任公司执行总裁，负责公司日常事务，朱则在董事会负责战略决策管理、新赛道研究拓展，看似很大，实则很空，这被外界看作是对朱分权的信号。

随后，和朱荣斌同样出身于中海，于2018年5月加盟阳光城任职副总裁的徐爱国辞职。

而在2020年末，朱荣斌就通过大宗交易，以3.3元/股，血亏减持阳光城454.61万股。

辞职后，朱仍持有阳光城1175.44万股，浮亏过半。

他为何会选择离开？是因为老板林腾蛟对公司发展不满？是因为引泰康入战投生嫌隙？猜测种种，各中原因，可能只有他们两人自己最清楚。

崛起功臣

朱荣斌有辉煌的个人履历，毕业于清华大学土木工程系，取得硕士学位。发轫于中海地产，通过十余年奋斗，做到了公司董事、主政华东一方。其后，他入职富力地产，担任集团副总裁，又在华南区域干得风生水起。

碧桂园时代，是他的职业高峰。2013年-2017年，任职联席总裁、执行董事，与莫斌、吴建斌组成“三斌”组合，见证了碧桂园合约销售额从千亿到三千亿的重大跨越。就此，朱荣斌从一个地产明星职业经理人变成了明星中的明星。

他也进入到了阳光城老板林腾蛟的视线。此时的阳光城，急需一个来之能战、战之能胜的狼性人物，带领公司突破规模瓶颈。而已经实现了财务自由的朱荣斌，想要再带出一家千亿房企，来实现自身价值。双方几乎一拍即合。

在入职阳光城后，朱荣斌曾说过，“肯定是最后一站，以后也没人请我了。”

他也用实际行动来自我证明。2018年初他增持公司1075万股，成交均价在7.15-7.94元/股，整体投入近8000万元。

朱荣斌甫一到任，就着手组建豪华团队，力邀吴建斌、阚乃桂、徐爱国等多位拥有中海背景的高管加盟。并为阳光城筹划出“三全五圈”战略，成为了后续公司快速发展的基础模型。

在其带领下，2017、2018年阳光城分别突破了千亿和两千亿的销售大关。

2017年-2020年，阳光城营业收入从331.6亿元增至821.7亿元，归母净利润由20.62亿元增至52.20亿元。

快是要付出代价的。特别是阳光城错过了行业的高红利时代，更需比拼运营能力。这恰恰是阳光城的短板。公司基础薄、利润低、负债高，又遇行业密集调整，三道红线压顶，公司愈发艰难。

在关键的2020年，朱荣斌拉来了战略投资者泰康集团，希望借此给公司上一个“保险”，阳光城为此也背上了长达十年的业绩对赌。

继任者不轻松

朱荣斌在阳光城四年有余，赔上工资还血亏数千万元转身离开。作为继任者的徐国宏，肩上的担子并不轻松。

阳光城与泰康的蜜月期仅有一年，去年末，泰康不惜折本过半，让出公司第二大股东之位，这是为了及时止损，向外界释放出了一个不好的信号。

公司在第三季度业绩暴降，扣非净利润更是亏损高达17.52亿元，整体运营能力受到质疑。

短期债务密集到了偿还期，多家评级机构下调对公司主体信用评级，融资雪上加霜。

这种情况下，职业经理人往往没有太好的办法，只有靠老板自己的能力和魄力来力挽狂澜。

数月之前，阳光城在昆明、南通的部分项目大幅降价，阳光城·滇池半山更是以特价为名，每平米狂降6000元，可见对资金回笼的渴望。

据权威媒体报道，在阳光城流动性已现苗头之时，“甩手掌柜”林腾蛟紧急出山，寻求各方支持。同时，他盘点自身资产，用自己的身家为上市公司的债务担保。

好消息是，相关债务已获得展期，为公司发展赢得了宝贵时间。

在公司内部，特别强调抓销售，促回款，形成良性内循环，以尽快解决流动性问题。

泰康的逃离，也让十年赌约解除，公司可集中资源解决当前问题。

高管也自愿减缓薪酬，与公司共度难关。

功成不必在我，功成不定有我。或好或坏，这一切已与朱荣斌没有太大关系。

他成名于房企的野心时代，在数家房企的快速崛起担当肱骨。在如今的大调整时代，他的下一站会是哪里？