标题：揭秘静安区房地产注册公司价格的真相

随着城市经济的不断发展，房地产行业成为了各大城市最为炙手可热的产业之一。作为全国经济中心城市的静安区，房地产市场发展迅速，吸引了众多人士投资其中。然而，想要在房地产行业立足，并且取得成功，一个房地产公司是否合法注册成为了关键。而静安区房地产注册公司的价格问题一直以来都备受关注和争议。人们普遍认为，注册公司的价格过高，给初创企业带来了不小的负担。那么，静安区房地产注册公司价格的真相到底如何？本文将揭秘其中的奥秘。

要了解静安区房地产注册公司价格，首先需要知道其构成。一家合法的房地产注册公司，需要完成一系列的手续和程序，这些都会产生一定的成本。

首先，房地产公司需要进行相关的政府部门备案，这需要支付一定的政府注册费用。其次，必须聘请法律顾问和会计师事务所为公司提供专业的法律和财务咨询服务。这些专业服务的费用也是注册公司价格的一部分。此外，公司还需要购买办公场所和设备，为员工提供工作条件。这些都是注册公司所需的基本成本。最后，公司还需要进行宣传推广和市场营销，以吸引客户和扩大业务范围。这些都需要投入广告和营销费用。

房地产注册公司的价格往往与其所在的市场定位有关。市面上有很多种类型的房地产注册公司，如一般的房地产开发公司、物业管理公司、房地产中介公司等等。这些公司在市场定位和服务内容上存在差异，因此，价格也会有所不同。

一般来说，规模较大、服务范围广的房地产注册公司，其价格相对较高。这是因为这些公司通常拥有更完善的经营体系和优质的服务团队，能够提供更为全面、专业的服务。相比之下，规模较小、服务类型单一的公司，其价格相对较低。这些公司可能只提供某一特定领域的服务，对于刚起步的企业来说，可能更为经济实惠。

随着房地产行业的竞争加剧，房地产注册公司也面临激烈的市场竞争。为了吸引更多的客户和扩大市场份额，许多注册公司会采取降低价格的策略。这就导致了市场上的价格波动。

一方面，价格竞争给了客户更多的选择空间，让他们能够在多个注册公司之间做出选择。另一方面，价格战也对一些小型的注册公司带来了巨大的经营压力，甚至有可能夺走他们的生存空间。因此，房地产注册公司的价格也受到了市场竞争的影响。

综上所述，静安区房地产注册公司价格的构成与市场定位、市场竞争密切相关。注册公司所需的政府费用、专业服务费用、办公设备及设施费用以及市场推广费用等都会影响到价格的高低。在选择房地产注册公司时，应综合考虑公司的规模和能力，并进行充分的市场调研。只有在充分了解价格构成和市场竞争的基础上，才能做出明智的决策，选择适合自己的注册公司，为自己的事业发展打下坚实的基础。

2022年11月28日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施(地产界业内简称新五条)，并自即日起施行。这5项措施包括：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策；进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用以及积极发挥私募股权投资基金作用等。

其中，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资方面，将允许符合条件的房企实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司；允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金。

01房企战略精简并非首次

据不完全统计，自7月以来已有8家品牌房企进行进行不低于10次组织架构调整。其中，旭辉、绿城、龙湖等房企并非首次进行组织架构调整。从调整内容来看，本质是收缩、精简战略框架。

以旭辉为例，自2017年提出“区域集团化”战略起，经历了组织架构从扩张到收缩的转变，2019确立“大平台+小集团+项目集群”模式，管理权限下放至区域公司；2020年进行组织架构再调整，12月初，旭辉再次整合区域公司，控制合理的管理半径，以更好地输出“区域深耕”战略。

此外，绿城中国也曾于2019年实施架构精简，将16家子公司整合缩减为11家，如今进行二次区域整合升级。

房企组织架构调整的同时，均涉及人员配置精简及战略的聚焦。比如，弘阳地产在缩减合并区域的同时，涉及七大区域负责人和人员调整变动，中层员工则根据区域新的组织架构转岗、更换城市或个人意愿进行小比例调整，管理团队更为精简。此外，新城控股也于12月初将住宅开发事业部和商业开发事业部进行大区合并，整合为十个大区，同时伴随人员调整，事业部总部开启缩编、转岗和分流。

表：近期部分房企组织架构精简情况

资料来源：公开资料、CRIC整理

02应对市场之变，缓解流动性压力

实际上，本轮战略精简的大背景不容忽视。

2021年下半年以来，受政策调控及市场降温影响，房企流动性承压。

首先，销售端持续转冷，百强房企操盘业绩单月及累计同比持续下行；预售监管资金政策从严，房企回款速度放缓加剧资金链紧张；同时“三条红线”监管持续，降杠杆压力长期存在。

此外，房企迎来债务集中到期高峰。根据克而瑞监测的98家样本房企数据，2021年与2022年债务到期规模分别为约13.8万亿元和12.6万亿元，为近十年来的小高峰；其中，2022年1月到期债务规模约1793亿元，为近期月度小高峰。同时，房企债务展期、违约等事件频出，现金流动性压力可见一斑。

在此背景下，房企组织框架的收缩精简，可以控制成本，将有限的资金更精准投放，是主动应对市场环境变化，缓解流动性压力，“勒紧腰带”抵御“寒冬”的战略选择。

例如近期陷入理财产品兑付困难、4亿美元票据展期失败等流动性危机中的佳兆业，出于“节流”、“回血”的需要，选择收缩距离大本营较远、区域整体表现一般的两大区域。

图：2021-2012年样本房企月度债务到期规模（人民币，亿元）

数据来源：企业公告、CRIC监测

03降本增效，助力投拓战略

在“三条红线”、土地“两集中”影响下，房企金融红利和土地红利逐步退去，行业进入管理红利时代。

管理红利时代下，精简组织架构，适当缩短管理链条，合并部分区域、城市公司，剥离非必要业务，得以减少中间环节，提升管理效率，已成为“向管理要效益”的重要手段；同时，精简架构有利于权力下放，增加区域部门的自主权与灵活度，而且整合相似职权部门有助于减少内耗。

此外，随着政策窗口期来临，房企通过战略“瘦身”，得以趁机调整布局，推进区域深耕战略，蓄势待发迎接下一轮投拓。例如旭辉集团，一直以来坚持区域深耕战略，多次调整优化组织架构，控制管理半径，以提高效能、更好地配合区域深耕落地。2021年上半年，旭辉显著增加了长三角及环渤海的投资力度，新增土地建筑面积占比分别较2020年全提升16和15个百分点。

图：旭辉集团2020年及1H2021新增土储建面区域占比

注：内圈为2020年，外圈为1H2021

数据来源：企业公告、CRIC

值得注意的是，房企组织架构调整的另一重要抓手是平台化发展，通过平台赋能，在精简、轻量化集团总部的同时，打通各事业部管理路径，更高效地协调管理；同时从集团层面战略性统筹各多元赛道战略，实现资源配置优化。比如龙湖成立了龙湖集团赋能平台，定位于专家能力支持协同而非管控，实现组织扁平化、敏捷化。

近期房企较为集中性地组织架构调整、战略精简，其核心在于“降本增效”，在缓解流动性压力的同时，向管理要效益；同时在可以预见的“政策底”窗口期，提前布局，无论是投拓方面的区域聚焦，还是多元赛道方面的战略性赋能，为后续发展蓄能。

需要注意的是，房企组织架构调整的同时，面临一系列的附带问题，比如管理层的调整与变动，或面临其管理团队人员的连带变动、人才流失；部分成员对公司组织架构调整目标不清晰，从而配合度不高；调整后面临内部人员的统筹协调、外部各部门之间的衔接等几大问题，能否妥善协调处理，对后续发展非常重要。

对于可能出现的问题，房企需自上而下信息同步，达到目标一致性，在此基础上建立一套配合机制，包括明确制度、流程、激励机制等，并在实施过程中不断调整，以顺畅化组织架构调整过渡期。

目前，多家俱乐部正在推进股改。但在房企金主退出后，还未出现一个行业愿意像房企一样热衷足球。谁来接盘中国足球？仍然没有答案。

11月12日，归化球员高拉特携带家人，登上了由广州白云国际机场飞向巴西的包机。在此之前，他已与停止发薪的广州足球俱乐部解约，放弃合同中剩下的2.2亿元薪资。

重回巴西，根据当地媒体报道，高拉特与巴甲豪门科林蒂安达成协议，基本确定加盟。至此，在科林蒂安的阵中，集齐了高拉特、保利尼奥、奥古斯托等6位中超旧将。

一个月后，也就是在12月12日，中超联赛第二阶段赛事将确定重启。但外界预计，届时除了难以看到高拉特的身影，阿兰也不会现身，归化球员蒋光太、洛国富也大概率不会参加剩下的联赛。

高拉特们的离开，只是中超联赛入冬的一角。根据报道，目前16支中超球队，有多达11支球队都面临着欠薪问题，而在中甲和中乙联赛，这个比例还要更高。欠薪背后，大都是因为身为俱乐部母公司的房企不同程度的出现经营困境，无力继续输血足球。

目前，多家俱乐部正在推进股改。但在房企金主退出后，还未出现一个行业愿意像房企一样热衷足球。谁来接盘中国足球？仍然没有答案。

01  足球地产时代没落

眼下，欠薪已经成为中超俱乐部的“主旋律”。

根据公开消息，截至目前，2021赛季中超16队中，出现欠薪情况的俱乐部已多达11家。其中，重庆两江竞技欠薪在8个月以上，武汉队今年以来仅发了3个月工资，青岛队和沧州雄狮均欠薪在6个月左右。

在剩下的5只俱乐部中，深圳队11月之前薪资正常发放，之后暂不确定能否正常发放。河南嵩山龙门则是将此前拖欠近2个月的工资补上。目前，唯有山东泰山、上海海港、大连人三支球队“稳坐钓鱼台”。

中超俱乐部陷入严重财务危机，剔除疫情导致联赛运营困难，与被后金主的经营不善也有直接关系。

根据统计，中超16支队伍中，15支球队的股东与房地产有关，10家企业主营的就是房地产业务。知名的有广州（恒大）、广州城（富力）、申花（绿地）、大连人（万达）、河北（华夏幸福）、河南（建业）等。

地产企业“踢”足球，并非始自今日。

上世纪90年代，大连万达55场联赛不败，帮王健林打响了万达的品牌。这一切许家印看在眼里，2010年在港交所上市4个月后，恒大集团接手了广州足球，第一年完成冲超，第二年就获得了中超冠军。

接着便是中超5连贯，2013年和2015年两次登上亚洲之巅，“广州恒大”的名号响彻中国足坛。

对于投资足球这笔账，许家印很早就算过：足球俱乐部给集团带来的品牌效应，是投多少个10亿元的广告都换不来的。

要知道在央视打广告的话，1秒钟大概15万元。而一场球下来，有25家电视台现场直播，有300多家媒体报道。一个半小时的直播时间，如果换成广告费用，要多少钱？

类似的逻辑在地产商富力、万达、绿地等企业那里不断上演，俱乐部成了开发商的广告牌，中国足球进入地产时代。伴随着地产资金流入，连同房地产行业的行事作风也带入足球行业。不计成本的砸钱、高薪请外援、百万赢球奖金成为争冠球队的标准操作。

有媒体统计，12年来恒大在球队上的引援、奖金、薪资的支出达到了137亿元。另据公开数据统计，疫情之前，中超俱乐部的平均收入为6.86亿元，但平均支出却达到了11.6亿元。

根据广州恒大俱乐部2018年度的财报，当年营业收入为6亿元，营业成本约为24亿元，净亏损18亿元。2019年度财报中，总成本达到29亿元，亏损19.4亿元。河南建业董事长胡葆森2019年在一次活动中提及，他投资足球一年亏10个亿。

即便如此，很少看见过那家俱乐部尝试过市场化和商业化运作。有分析称，2015年恒大亚冠夺冠时，将东风日产启辰花费1.1亿元的胸前广告替换成“恒大人寿”时，这种商业化尝试就已经结束了。

高度依附于母公司的经营状况，没有自主的生存能力，让球队与地产商们一损俱损。

至于开发商热衷足球的另一面，“凰家看台”文章称，广州恒大把天价签下的教练送给国家队；出高价归化几位巴西籍球员以提升中国国家队实力，“为国养士”；设立国脚督察团，强调国家队利益高于俱乐部。

王健林更加实在，万达2011年重回中国足坛时，王健林直言，“万达之所以重新回到足球，首先是领导的重要指示，希望我能承担责任，大力支持中国足球重新振兴。”

但在地产寒冬，不少开发商遭遇严重资金流危机，叠加中性名改革新政，俱乐部的广告价值也没了意义。按张近东的说法，“该关的关该砍的砍 ”，大佬们手头不宽裕，也意味着足球的金元时代走到了尽头。

02  欠薪之下归化球员潮退

在2022年卡塔尔世界杯预选赛亚洲区12强赛第六轮比赛中1比1战平澳大利亚队后，国足2021年的比赛任务全部结束。

接下来，足坛的重心将回归国内，为12强赛让步停赛三个月中超联赛，也将在12月12日迎来重启，第15-22轮比赛将延续至2022年1月4日，其中冠军将在争冠组的八支球队中产生。

但相对于冠军的吸引力，解决拖欠的薪资似乎是球员们更加关注的问题。

11月20日晚间，一封《重庆两江竞技足球俱乐部球员公开信》在网络流传。在公开的联名信中，球员们写道，“在很长一段时间里，我们遭受欠薪之苦。长时间拿不到应得的薪水，让我们在生活上举步维艰，我们很多人都背负着房贷和车贷。”

目前俱乐部已经无法坚持日常运营，球队也进入停训放假的状态，能否参加即将开打的联赛成了未知数。

在俱乐部普遍性的财政危机之下，相对于大多数本土球员将来仍要在中超效力，始于两年前的归化大军，却出现了退潮之势。

回顾2017年，里皮率领的中国男足止步于2018年俄罗斯世界杯12强。为冲击下届卡塔尔世界杯，归化政策在国内史无前例的铺开。

根据东方体育日报的文章，归化球员的选择上，除了笼络在中超效力的成名球员艾克森、洛国富、阿兰、费南多、高拉特、德尔加多等球员入籍，另一条道路是归化华裔球员，比如从英国带回了蒋光太和李可，从挪威和南美分别带回了侯永永和萧涛涛。

高拉特是原巴西甲级联赛的MVP，阿兰则是原欧联杯最佳射手，洛国富头顶中超最佳射手，这些球员的起点都非常高。因此，他们的归化花费都不菲。人民网此前表示，“仅2019年一年，恒大为完成艾克森、高拉特、阿兰、洛国富、费南多等五名球员的归化，支付的转会费、工资及安家费高达8.7亿。”

具体到高拉特身上，自高拉特2019年5月底重回恒大到近期离开，恒大已经在他身上花费了近3亿元人民币。然而，高拉特的归化之路并不顺利。

因为受伤病困扰，2019年初广州队将高拉特租借至帕尔梅拉斯。不料2020年9月18日国际足联修订了转换协会规则，高拉特无法满足在中国“连续不间断生活五年”的要求，归化请求屡次被国际足联否决。

按照新规定，高拉特要到2024年才具备为中国队出场的资格，届时他已33岁。还没有等到为国足出战的资格，在中国足球内忧外患之际，高拉特在广州队遭遇运营困难后主动提出解约。

据此前消息，由于之前与广州队签订了直至2024年的长约，这次解约球员本人放弃了大部分的薪水，接近2.2亿元。

高拉特已经率先离开，恢复巴西国籍或只是时间问题。

网络消息显示，另外两名入籍国脚洛国富、蒋光太之所以随国足返回中国，主要是需要与俱乐部沟通履约事宜。而一旦俱乐部受现实因素影响继续欠发其薪酬，那么不排除两人在中超重启前分别离开中国的可能性。

除此之外，费南多处于伤停状态，阿兰和艾克森都回到了巴西陪家人。如果恒大队的危机无法解决，他们很难回归。媒体开始担忧，没了归化球员，新上任主帅李霄鹏的国家队首秀面对日本队，恐怕会造惨案。

03  俱乐部职业之路在何方？

中超俱乐部的股权改革已经进行了近一年时间，但由谁来接盘仍然没有答案。

目前来看，山东泰山队的股改较为成功。今年年初，国网山东电力将山东鲁能40%股权转让至济南文旅。

河南嵩山龙门原本的情况也不好，但在年初中性化命名之时，俱乐部原投资方建业集团与郑州和洛阳两地政府合作，股权变得多元化，如今反而变得较为稳固。

其他俱乐部的改革则进程缓慢。知情者透露，阻碍之一是“历史问题欠账太多，股权很复杂，如果没有指导性的文件出来，大家都不知道未来该怎么办。”

未来如果不能找到接盘方，等待俱乐部的结果可能是“苏宁模式”。2021年2月，上赛季的中超冠军江苏队宣布停止运营，当时公告称仍在寻找愿意接手的企业，但最后因无人接手而解散。

据相关人士透露，有关方面也在积极调研，推动足球俱乐部股权改造政策的尽快落地。长远来看，如何从根本上改变中国足球的收入模式，让俱乐部市场化良性运作，仍然任重而道。

据了解，欧洲顶级联赛俱乐部的收入相对多元，包括电视转播权分红、比赛日门票收入、赞助商收入、授权产品销售、彩票等，让俱乐部收入比重合理，导致俱乐部抗风险，抗压能力较强。

这或许能给中超俱乐部的未来发展提供参考。但在一位行业人士看来，行业里的人员必须得苦撑过这个“寒冬”时刻，等待足球的真正价值回归。

恒大之后，新力控股、花样年先后躺倒，现在又传递到来自北京的百强房企当代置业。

10 月 11 日当代置业公告，将于 10 月 25 日到期、金额约 16.2 亿元的一笔美元债，寻求展期三个月，消息一出该笔债券价格在两个交易日里暴跌超过 50%，公司其余四只美元债一并 " 断崖 "。目前当代置业正通过酝酿出卖物业公司、大股东承诺资金资助等措施 " 自救 "。

花样年和当代置业两家百强房企挺不住，直接拖累近期中资房企美元债大面积跳水，尤其是有债券临近到期的房企，如佳兆业、中国奥园、阳光城等。

目前，房地产的融资和监管政策已经开始松动，央行 9 月底首提 " 两维护 "，部分城市房贷利率也出现下调信号，哈尔滨上周末更是打响救市第一枪。

16.2 亿债券寻求展期

在一众港交所中资房企中，当代置业融资成本向来比较高，此时 " 出事 " 偶然中似乎也带着几分必然。

根据 10 月 11 日当代置业的公告，寻求将 2021 年 10 月 25 日到期、票息 12.85% 的优先票据赎回 35% 后，剩余部分到期日延长三个月，以改善流动性和现金管理，并避免任何潜在的偿付违约。向持票人的同意征求将于中欧时间 10 月 20 日下午 5 时到期。

虽然当代置业声称展期是为了 " 避免违约 "，但实际上如果 10 月 25 日不能兑付，就将构成违约。

公开资料显示，上述 10 月 25 日到期的美元债为当代置业在 2019 年 4 月 25 日发行，期限 18 个月，发行规模 3 亿美元，息票率 12.85%。该票据由当代置业的若干附属公司担保，并在新交所上市，目前剩余本金 2.5 亿美元，约 16.2 亿元人民币。

受上述消息影响，11 日当代置业开盘不到半小时跌幅 5.26%，收盘最终跌 2.12%。12 日颓势延续，尾盘跌势加速，最终报收报 0.435 港元跌幅 6.25%，收出十连阴。而公司股价从绝对值看，3 港元出头的净资产目前仅有 4 毛 3，市净率仅有 0.14。

美元债方面更是提前反应，10 月 8 日 " 涉事 " 的 10 月 25 日到期债券就已 " 断崖 "，从前一交易日的每 1 美元面值 95 美分跌到 75 美分，两个休息日后的 10 月 11 日，进一步跌到 47 美分，10 月 12 日有所回弹，但依然只有 58 美分。

其他四只 2022 年到 2024 年到期的品种跌幅更为夸张，3 只跌到 1 美元面值 30 美分以下，1 只为 32 美分。

大股东承诺支持 8 亿

物业管理公司停牌

同在 10 月 11 日，公司还发出另一份公告，公司董事会主席、执行董事兼控股股东张雷和公司总裁兼执行董事张鹏 " 最近向本集团传达，为支持本集团，彼等有意向本集团提供合共约人民币 8 亿元的股东贷款，并预期于未来两至三个月内完成 "。

公告同时称，张雷将视当代置业财务状况适时考虑予以持续支持，" 展现其对本集团之持续承诺及对本集团业务发展坚定不移的信心 "。

与此同时，当代置业旗下的物业上市公司第一服务控股在 10 月 8 日就宣告停牌，以待 " 根据香港公司收购及合并守则刊发构成本公司内幕消息的公告 "。市场人士普遍认为，当代置业将正酝酿出售上市不到一年的物业公司 " 断臂求生 "，同时不排除后续有更多的资产出售可能。

卖物业公司、大股东资金支持似乎成为近期 " 濒危 " 房企的自救标配。9 月 20 日，富力地产宣布大股东李思廉和张力出卖富力物业公司予碧桂园，与此同时将拿出 80 亿港元以支持公司发展，此后这部分资金被运用至成立合营公司。

10 月 4 日违约的花样年，同样选择了出售旗下物业公司彩生活的部分资产。

债券密集到期穆迪下调评级

按照当代置业公告的说法，大股东的 8 亿资金支持拟未来两到三个月兑现，加上出售资产回款，展期三个月到明年的 1 月 25 日，还 16.2 亿元债券，似乎是可行的。

不过中国基金报记者注意到，公司在明年 2 月 26 日还有一笔 2 亿美元约 13 亿元人民币的债券到期，因此就算 10 月这笔债券成功展期，明年初短短一个月内当代置业需要拿出近 30 亿的资金偿债，同样是压力山大。

为此，展期公告发出后，10 月 12 日穆迪第一时间将当代置业的家族企业评级从 B2 下调至 Caa2，将其发行债券的高级无抵押评级从 B3 下调至 Caa3，并将上述评级列入可能进一步下调的观察。

新交所网站显示，目前当代置业存续的美元债共计 5 笔，存续规模 13.46 亿美元，平均票息为 11.58%，大幅高于行业平均水平。

今年以来，在融资收紧的环境下，当代置业的融资成本不降反升。

公司今年半年报显示，其财务成本由去年 6 月末的 1.67 亿元上升 23.5% 至今年 6 月末的 2.06 亿元。事实上，近年来当代置业的融资成本一直居高不下，2018 年 12 月，该公司发行的一笔 1.5 亿美元优先票据，利率高达 15.5%，创造了当时的亚洲纪录。

而公司整体负债水平和负债率均比较高，2021 年上半年公司计息债务总额为 287.55 亿元，较 2020 年末的 245.93 增加 16.9%。其中一年内到期的银行及其它借款 64.76 亿元，一年内到期的优先票据 28.71 亿元。截至今年 6 月末，当代置业剔除预收款后的资产负债率为 83%，净负债率 93%。

融资端受阻的同时，销售端表现却出现颓势。2021 年 9 月，合约销售额约 35.63 亿元，环比 8 月下滑 15.4%，同比下滑 21.8%。

一众中资房企受拖累

美元债大面积跳水

10 月 4 日花样年控股违约，加上此次当代置业拟展期，市场对中资房企美元债的担忧急剧上升，中资房企美元债大面积跳水，少则跌幅百分之二三十，多则百分之四五十。临近到期的美元债，成为最先被抛售的对象。

中国奥园明年 1 月 23 日到期、规模 1.88 亿的美元债，10 月 4 日以来从面值 1 美元值 97 美分跌至 12 日的 75 美分附近，跌幅近 24%。2023 年 2 月到期的美元债，更从 10 月 4 日的 93 美分跌到 63 美分。

美元债出现明显断崖走势的还有佳兆业，其今年 12 月 7 日到期的一笔规模 4 亿的美元债，从 10 月 4 日的 95 美分跳水至 12 日的 75 美分。其他期限从 22 年到 25 年的几笔债券走势基本也一样，普遍跌至 40 到 60 美分的区间。

此外，阳光城债券的整体跌幅也比较大，基本上近半年一年到期美元债都跌入了 40 到 60 美分档。

花样年控股的近十笔美元债则早已全线跌到 20 多美分区间，沦为垃圾债，基本上是在违约宣布前一两个交易日开始下跌，短短两个交易日 " 一步到位 "。

大面积的跳水使得部分房企采用回购来对冲，以期恢复市场信心。10 月 5 日以来，禹洲、德信、融信、金辉控股、弘阳等企业先后披露美元债回购计划，但是购债规模整体上杯水车薪，难免螳臂当车、于事无补。

广州一位主做债券的投行人士向中国基金报记者表示，海外市场的反应非常敏锐，一般在到期前投资者就会跟发行人保持持续沟通，一旦发现风险苗头，立马就会抛售，" 所以基本上可以看到暴跌往往发生在债券到期前一周，目前出现大幅跟跌的几家都值得警惕 "。

海外美元债的暴跌也影响到了房企境内债，10 月 12 日多家房企公司债出现 7% 以上的暴跌，富力地产、中国奥园等在列。

房地产监管政策已松动

网友喊话 " 不要倒在黎明前 "

房企当前的流动性危机，跟去年下半年以来房地产融资的收紧直接相关，而今年下半年以来销售的颓势加剧了房企的困难。

据克尔瑞数据，2021 年前 9 月，百强房企累计全口径销售额 97881.6 亿元，同比增长 9.5%，增速较 1-8 月下降 1.6 个百分点，增速持续回落。单月来看，百强房企 9 月单月销售额为 8524.4 亿元，同比下降 36%，单月增速较 8 月下降 16.4 个百分点，单月环比下降 5.1%，连续三个月环比负增长。

但近期，房地产融资、监管方面的政策已经出现明显的松动信号，有网友调侃房企们要再 " 多忍一下 "，" 不要倒在黎明前 "。

首先，央行在 9 月末的房地产金融工作座谈会和三季度例会中均提到了 " 两维护 "，即 " 维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益 "。政策已经由 " 从紧 " 转向 " 维稳 "，后续可期待按揭贷款和房企信贷的宽松。

实际上局部地区房贷利率已出现回落信号。据证券时报，广州、佛山等地的部分国有大行和股份行已经在下调房贷利率，佛山 8 家当地的主流银行中，建设银行、农业银行的房贷利率有所下调，农业银行的首套和二套房下降较多，均为 20BP。

同时，就在上周末哈尔滨市住建局联合市自然规划局等 8 部门联合出台《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。在为房企减负上，《意见》提出了包括降低预售许可标准、加快预售资金返还、降低土地增值税预征率、支持房企促销活动、降低房企拿地成本等政策。同时需求端也提出对人才、新市民给予购房补贴，放宽二手房公积金贷款房龄年限和降低公寓居住成本等举措。

今年的“金九银十”注定会很不同。

“金九银十”本来是房地产市场的收获季节，但随着多数城市的楼市调控不断升级，一个“降”字几乎波及了从新房、二手房、土地市场到房企融资的各个端口，反映出调控政策对楼市的全面影响。记者调查发现，心态和预期的变化成为这个“金九银十”的最大特点。

购房者“没那么急”

“未来的新房会更便宜，我现在也不急了。”小付经历了去年深圳楼市的“打新热”，如今还记忆犹新，“今年深圳的打新规则发生很大变化，的确是比较容易买到新房，而且每次还要多个新盘选其中之一，我也没那么急了。”

今年以来，深圳新房市场的打新规则发生了许多变化，尤其是最近进行的大规模土拍更让一些购房者对未来楼市的预期发生变化。近日，深圳完成的今年第二次集中供地强化“房地联动”，下调了住房销售限价。据悉，本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%~9.2%不等，安居型商品房销售限价在原限价基础上下调2.8%~9.1%不等。也就是说几年后这批新房入市时，将比目前同片区的新房价格还要低。

二手房市场的降温则更明显

“现在的业主要么主动调低价格，要么就只是挂在那里，很难卖出去。”记者近日在福田八卦岭片区调查时，资深房产中介经理陈晨(化名)告诉记者，“最近一两个月，已经出现不少愿意按照参考价卖房的业主，仅仅我们店就至少有3套。”陈经理表示，如果与去年最高峰时期的挂牌价相比，价格下跌近10%。与此同时，二手房挂牌数量也有所增加，前来放盘的业主比上半年多出10%左右。

“我的房子都挂了3个多月了，看房的人也不多。”记者在现场遇到一位前来挂牌的业主，他也感慨今年的行情与去年截然不同，房子并不好卖。记者还遇到多位准备在国庆期间留深看房的购房者，他们均表示，去年跟今年买房是完全不同的两种心情，在如今的调控下，自己会比较谨慎，而且新房价格相对较低，会比较倾向于打新。

作为今年最早推出二手房成交参考价的城市，深圳二手房市场的成交量已经跌入“冰点”。即使来到传统的“金九”时节，二手房市场也并没有转暖的迹象。深圳市房地产中介协会根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同数据分析得出的数据显示，8月深圳全市共备案1979套二手房，环比下跌22.6%，同比下跌82.5%。从9月前3周情况来看，9月深圳二手房市场成交量将再创年内新低。

参照深圳近年的月度数据，月度二手房过户量5000套一般被业内视为荣枯线，而如今2000套都不到则意味市场已来到冰点。深圳中原研究中心认为，二手房市场实时成交量下滑至低谷，大学区推进的不确定性以及全国密集调控背景下，二手成交继续低迷，短期内成交量或出现进一步下探。

除了深圳，杭州等热点城市的二手房市场也是冷风阵阵。易居从杭州二手住宅成交历史数据分析，月成交量达到12000套是历史较高水平，而6000套则是成交低位。自今年3月达到12205套后，杭州二手住宅成交量开始一路下滑，7月跌至6314套。不到半年，杭州二手住宅成交量就从历史高位跌破历史低位。

房企压力不小

不仅深圳，全国各主要城市的楼市都在降温。据贝壳研究院，受房产调控政策持续加码影响，8月全国有66个城市新房市场成交量环比持续下滑。易居研究院智库中心提供的数据显示，9月份楼市供求指标继续降温，当前降温行情至少持续了4个月。这一波降温速度快、影响面广，且短期内无反弹空间。价格方面看，三类城市普遍降温，三四线城市降温最明显，各地也出台了“限跌令”。

成交量下降，对于房企来说也备受考验。据克而瑞统计，2021年9月百强房企业绩不及8月，同环比双降，其中同比下降36.2%，超过9成房企单月业绩同比降低，半数同环比双降。截至9月末，有近半数房企目标完成率不及70%，四季度去化压力较大。

另据记者统计，申万房地产行业目前有128家A股公司，上述128家A股公司2021年上半年共实现营收1.27万亿元，同比增长29.47%，但在净利润方面却是另一番景象。统计显示，上述128家A股公司2021年上半年合计实现归母净利润684.09亿元，同比反而下降19.20%，也就是说房地产上市公司出现明显的增收不增利情况。此外，规模居前的房地产公司业绩也有较大分化。

有分析人士表示，2021年来房地产调控政策全面刷新历史记录。从房地产调控愈加频密的趋势看，预计到2021年底调控将从严不变。市场退烧难免，今年“金九银十”成色将大打折扣。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从近日央行的定调看，信贷政策四季度会有四个重要方向。

首先，各类信贷政策的落实，依然要坚持房住不炒的导向。即便有放松的操作，也不能理解为鼓励炒房。房住不炒和房地产非刺激工具的表述要继续坚持。

其次，商业银行在落实房贷集中度的过程中，各类信贷管控需要合规合法合理，房地产合理消费需求和购房者合理权益还是需要给予保障。

第三，信贷结构也要优化，除了传统的按揭贷款等领域外，租赁住房市场的信贷工作需要加速，以积极配合租赁消费市场的健康发展。

最后，四季度如何适当增加贷款额度、优化贷款流程，以维护住房消费者合法权益，成为各大商业银行应该积极研究和关注的内容。

受此影响，近期很多城市房屋交易环比四连跌的局面有望扭转，10月份市场交易数据也会有止跌或反弹的可喜变化。行情变动下，对于房企债务问题的更快解决也有非常积极的影响。

　　房企近日陆续披露8月销售业绩，销售增速整体出现放缓迹象，以一线城市为代表的住宅供应量和成交量明显回落。

　　成交出现下滑

　　从房企披露的销售月报看，8月房企销售面积与金额出现下滑。

　　招商蛇口8月销售简报显示，8月，公司实现签约销售面积81.82万平方米，同比下降25.9%；实现签约销售金额203.52亿元，同比下降24.07%。

　　由于上年同期基数较大，头部房企8月销售同比出现了较为明显的下滑。

　　万科A披露的8月销售及近期新增项目情况简报显示，8月公司实现合同销售面积219.4万平方米，比上年同期的422.9万平方米，下降48.12%；实现合同销售金额370.3亿元，比上年同期的587.2亿元，下降36.94%。

　　碧桂园发布的8月营运数据显示，8月，公司连同其合营公司和联营公司共实现归属公司股东权益的合同销售金额约452.1亿元，比上年同期的609.3亿元，下降25.8%；比上月的542.8亿元，下降16.71%。实现归属公司股东权益的合同销售建筑面积约550万平方米，比上年同期的712万平方米，下降22.75%；比上月的650万平方米，下降15.38%。

　　从融资情况看，克而瑞报告显示，8月，100家典型房企的融资总额为633.22亿元，环比下降41.0%，同比下降52.4%。其中，发债规模为271.44亿元，环比下降44.5%，同比下降60.7%。8月，房企融资成本为5.09%，环比增加0.36个百分点，同比减少0.16个百分点。其中，境外融资成本为7.37%，环比增加1.35个百分点；境内融资成本为3.48%，环比减少0.57个百分点，企业融资持续分化。

　　规范企业销售行为

　　近期，全国新房供应和成交量回落。克而瑞最新研报显示，过去一周，上海、广州、深圳成交环比皆下降三成左右；近八成二线城市成交环比出现下滑，重庆、长沙成交环比降幅超4成；三四线城市成交涨跌参半，温州、镇江、东莞成交降幅在两成左右，东营成交环比下降近五成。全国重点城市共取得预售证面积961万平方米，环比下降6%。

　　从价格看，多地近期采取措施维持楼市价格平稳。其中，岳阳市对商品住房销售价格作出了官方指导，明确新建商品住房销售价格不得低于备案价格的85%，规范部分企业对楼盘恶意降价的行为。长春市要求根据项目实际情况，合理确定商品住房预售申报价格并对外公示，不得低于九折销售。唐山、昆明、株洲等城市召开房地产企业座谈会，强调打压恶意降价，以保障市场平稳。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，稳定是楼市最确定的关键词。目前看，房地产市场出现双向调控，防止房价出现大幅波动。