一、内部认购协议有效吗

认购书在符合法律规定的情况下是具有法律效力的。

二、商品房“内部认购协议”性质及效力

我国法律、行政法规均严令禁止房地产开发商在未取得商品房预售许可证前不得以认购、预订、排号等形式收取或变相收取定金、预订款等性质的费用进行变相的商品房预售。

依据最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《商品房买卖合同司法解释》）第二条规定，尚未取得商品房预售许可证的，该商品房买卖合同无效，但在起诉前取得预售许可证的，该合同有效，但是上述司法解释对商品房预售合同的强制性规定并不适用于认购协议。因为认购协议是独立于商品房预售合同的预约合同，因此司法实践普遍倾向于认为，商品房认购协议的效力不以出卖人是否取得商品房预售许可证明为必要，出卖人未取得商品房预售许可证也不影响认购协议的合同效力。

最高人民法院民一庭在其编写的《民事审判指导与参考》（２００８年第４集）一书中也认为：“作为预约合同的《商品房认购书》是出卖人与买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺，而非正式的商品房预售行为，作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。未取得商品房预售许可证前签订的《商品房认购书》等预约合同均为有效”。

所以，诸如“内部认购协议”等合同，在符合相应法律规定的情况，即使不构成《商品房买卖合同》，但仍然具有一般合同法意义上的合同效力。

三、认购的法律规定

《
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《
商品房销售管理办法
》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

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