一、政策背景：基建融资的困局与破局
中国基础设施投资长期依赖地方政府债务和银行贷款，但隐性债务风险、融资渠道单一等问题倒逼改革。2020年，国家发改委联合证监会启动基础设施公募REITs试点，同年财政部修订《PPP项目合同指南》，两大政策工具为基建融资注入新动能。
核心目标：

盘活存量资产：将重资产项目转化为流动性强的金融产品。
吸引社会资本：通过市场化机制分担政府财政压力。
二、REITs模式：从“重资产持有”到“轻资产运营”
1. 政策红利解析

试点范围：优先支持交通、能源、环保、物流、产业园等收益稳定领域。
税收优惠：2023年新政明确“公募REITs运营环节免征企业所得税”，降低发行成本。
扩募机制：允许REITs扩募新资产（如首批上市的盐田港REITs扩募仓储项目），形成“投资-退出-再投资”循环。
2. 操作流程与创新点

资产筛选：项目需满足持续运营3年以上、近3年净现金流分派率≥4%等条件。
交易结构：
原始权益人（如城投公司）将项目注入资产支持证券（ABS），公募基金认购ABS份额并上市交易。
投资者通过二级市场买卖REITs份额，享受分红与增值收益。
案例：
中金普洛斯REIT：2021年上市，募集资金58亿元，底层资产为长三角物流园，年化分派率4.5%。
华夏越秀高速REIT：以武汉汉孝高速为标的，首日涨幅22%，盘活存量资产的同时降低地方债务率。
3. 优势与挑战

优势：
政府：快速回笼资金，用于新项目建设。
企业：优化资产负债表，转向轻资产运营。
挑战：
资产合规性要求高（需产权清晰、手续完备）。
市场流动性不足，部分REITs上市后交易冷清。
三、PPP模式：风险共担与长效回报
1. 政策升级方向

规范化：财政部建立PPP综合信息平台，要求项目入库并公开全生命周期信息。
倾斜领域：新基建（5G基站、数据中心）、生态环保、公共卫生。
收益保障：允许可行性缺口补助（VGF）与使用者付费结合，确保社会资本回报率。
2. 创新合作机制

TOT（转让-运营-移交）：政府将存量项目资产转让给社会资本运营，期满后无偿移交（如合肥王小郢污水处理厂项目）。
BOT+REITs：建设期采用BOT模式，运营成熟后通过REITs退出（如广河高速REITs底层资产源于BOT项目）。
3. 典型案例

北京地铁4号线：
港铁公司持股49%，京投公司持股51%，30年特许经营期。
政府负责土建（重资产），社会资本负责设备与运营（轻资产），年客流收益超10亿元。
杭绍台高铁：
首条民营控股高铁，复星集团联合体持股51%，采用“使用者付费+可行性缺口补助”模式。
4. 风险管控要点

政府侧：严控财政支出责任（不超过一般公共预算支出10%）。
企业侧：规避“明股实债”，要求项目收益覆盖融资本息。
四、REITs与PPP协同：1+1>2的融资生态
1. 组合策略

阶段协同：
建设期：PPP模式引入社会资本。
运营期：REITs盘活资产，实现社会资本退出。
案例：深圳人才安居集团将PPP模式建设的保障性住房打包发行REITs，回笼资金用于新建项目。
2. 政策协同红利

资金闭环：PPP项目进入稳定运营后，可通过REITs二次融资，形成“投资-建设-运营-退出”链条。
风险隔离：REITs投资者承担运营风险，PPP社会资本专注于建设效率，政府专注于监管与补贴设计。
五、未来趋势与建议
1. 政策展望

REITs扩容：试点范围或扩展至水利、新能源充电桩等领域。
PPP立法：推进《PPP条例》出台，明确争议解决机制与利益分配规则。
2. 给参与方的建议

地方政府：
筛选收益可预测的优质资产发行REITs，避免“甩包袱”思维。
建立PPP项目动态调价机制，应对通货膨胀与需求波动。
社会资本：
优先参与财政承受能力强的地区项目。
探索“Pre-REITs”基金，提前布局潜在REITs资产。
投资者：
关注底层资产区位与行业景气度（如长三角仓储、中西部交通枢纽）。
长期持有以获取稳定分红，降低短期波动风险。
结语
REITs与PPP的深度融合，标志着基建融资从“政府主导”转向“市场驱动”。通过政策红利释放与模式创新，中国基建正走向“存量盘活”与“增量提质”并行的新阶段。未来，谁能率先把握规则、用好工具，谁就能在万亿级基建市场中占据先机。