房地产企业注销项目清算涉及税务、资产、债务等多重环节，流程复杂且风险点密集。本文梳理核心操作步骤与避坑指南，助力企业合规完成清算。

一、清算前核心准备工作

资料归档：整理项目开发全周期资料，包括土地出让合同、规划许可证、施工合同、预售许可证、销售台账等，确保证据链完整。
税务预检：向税务机关申请注销预检，重点核查土地增值税、企业所得税、契税等税种是否存在欠缴或疑点。
资产盘点：分类统计已售房产、未售房产、在建工程、土地使用权等资产，委托第三方评估机构出具公允价值报告。
二、税务清算关键流程

土地增值税清算：
计算收入总额与扣除项目金额（含土地成本、建安成本、开发费用、税金等）
核对预售收入是否已预缴税款，未售部分需按公允价值确认收入
提交《土地增值税清算申报表》及鉴证报告
企业所得税汇算：
调整未实际发生的预提费用，如未支付工程款需纳税调增
处理资产损失：报废在建工程需提供技术鉴定报告，存货跌价准备需专项申报
其他税种清理：
印花税：核查工程合同、销售合同是否足额缴纳
房产税：未售房产需自持期间申报房产税
三、资产与债务处置要点

未售房产处置：
优先通过拍卖、协议转让等方式变现，价格明显偏低需提供合理理由
转为自用需补缴土地出让金并办理产权变更
在建工程处理：
完工项目按竣工备案办理产权，未完工项目需评估残值并申报资产损失
债务清偿顺序：
优先支付职工工资、社保费用
其次清偿工程款（享有一定优先受偿权）
最后偿还银行贷款及其他债务
四、法律程序与风险防控

债权人公告：通过国家企业信用信息公示系统公示45日，无异议后方可继续清算。
剩余财产分配：股东分得资产需按“财产转让所得”缴纳20%个人所得税，避免以“股东借款”名义逃避纳税。
注销备案：提交《企业注销登记申请书》、清算报告、税务清税证明等材料，完成工商注销。
房地产公司注销清算需兼顾程序合规与证据留存，建议委托专业机构出具清算鉴证报告，重点审核：

成本扣除凭证的真实性与合法性
资产处置价格的公允性
债务清偿的完整性
合规清算不仅是法律要求，更是企业信用资产的保护。提前规划、专业指导可有效规避涉税风险，确保注销流程平稳推进。